住宅ローンを滞納し続けると「競売」になる

滞納してからの期間
1〜2ヶ月頃	金融機関から督促状・催促状が届く
3〜5ヶ月頃	個人信用情報に「事故情報」が登録される
5〜7ヶ月頃	保証会社が代位弁済する（債務者の代わりに完済）
6〜8ヶ月頃	競売開始決定通知が届く
11〜13ヶ月頃	競売開札

住宅ローンを滞納すると、最初の1〜2ヶ月は督促されるだけですが、以降は競売に向けた手続きが開始します。競売とは、裁判所が主体となって行われる不動産売却です。競売の目的は債権の回収であり、所有者の意向や都合は考慮されません。また、競売物件として住所や写真が公開されるため、所有者のプライバシーも守られません。

落札金額は市場価格の半値ほどになることもあり、ほとんどのケースで競売後も債務が残ります。競売の場合は残った債務の一括返済を求められるため、最終的に自己破産に追い込まれてしまうことも少なくありません。

任意売却は競売を避けるための救済策

任意売却もまた、住宅ローンの滞納後に不動産を売却するための手段の一つです。一般的な不動産売却と異なるのは、金融機関の許可が必要なこと。本来、不動産に設定されている抵当権の抹消の条件は住宅ローンの完済ですが、住宅ローンを完済せずに抵当権を抹消してもらうことを金融機関に認めてもらう必要があります。100％金融機関の承諾が得られるとは限りませんが、任意売却は住宅金融支援機構でも、やむなく返済継続を断念せざるを得ない状況下の売却方法として推奨されています。

次の点で競売とは大きな違いがあることから、任意売却は住宅ローンを滞納している状況における「救済策」ともいえる手段です。

市場価格に近い金額で売却できる

任意売却は競売と異なり「落札」という形ではなく、通常の不動産取引として売却します。売り出し価格については金融機関の意見が考慮されることもありますが、市場価格に近い金額で売却することも可能です。

残債は計画的に返済が可能

任意売却後に残った債務は、債権者と相談のうえ計画的に返済していくことができます。債務者の収入や資産状況、債権者の意向次第ではありますが、月々、数千円程度の返済になることも少なくありません。

プライバシーが守られる

任意売却は、一見すると一般的な不動産売却と変わりありません。ポータルサイトなどに物件情報が公開されることはあっても、詳細の住所まで掲載されることはなく、あくまで売り物件情報として公開されるため所有者のプライバシーは守られます。

引越し時期などの融通が利く

競売は裁判所が主体となって物件の調査や写真撮影、情報公開などが進められます。退去時期についても、裁判所の通達次第です。一方、任意売却も一般的な不動産売却同様、買主に引き渡すまでに退去する必要がありますが、契約や決済・引き渡し時期の融通が利きます。

引越し費用などが売却金から捻出できる可能性がある

金融機関との交渉次第で、売却金から引越し費用や不動産会社に支払う仲介手数料を捻出できる可能性があります。この場合、持ち出し金はゼロです。

任意売却は時間勝負。早期のご相談を

任意売却は、滞納してしまっている方のみならず、住宅ローンが完済できない中で不動産を売却したいという方にも選択される手段です。いずれにしても、任意売却が可能なのは競売の開札まで。売却には一定の期間がかかることを考慮すると、任意売却は時間との戦いともいえるでしょう。すでに住宅ローンを滞納している場合は、できる限り早くご相談ください。