高すぎる売り出し価格が売却を遠ざける⁈

悪質な不動産会社による「高預かり」に注意

多くの売主は、不動産会社の査定額を参考にして売り出し価格を決めていきます。査定額の通り、あるいは査定額より少し高く売りに出す方がほとんどでしょう。

しかし、不動産会社から提示された査定額が、意図的に操作されたものだったら……？非現実的なことのように思えるかもしれませんが、実は意図的に適正価格より高い査定額を提示する不動産会社もあります。こうした行為は「高預かり」と呼ばれています。

なぜ不動産会社は意図的に高い査定額を提示するの？

高預かりとは、たとえば適正価格が2,400万円前後の不動産に対し、3,000万円という査定額を付けて物件を預かる行為を指します。高預かりする不動産会社が高額査定を出すのは「ここなら高く売ってもらえると思ってもらいたい」という考えからです。

当然、2,400万円程度の価値しかない不動産が3,000万円で売れる可能性は極めて低く、この査定額を参考に売り出し価格を決めた場合、市場から見向きもされないことにもなりかねません。

したがって、不動産会社は「査定額の高さ」で選ぶのではなく、査定額の妥当性や提案される売却戦略の納得感で選ぶことが大切です。

売り出し当初の価格が最も重要

昨今は、ほとんどの購入検討者がポータルサイトなどで自ら物件を探します。中には、毎日のように「新しい物件はないか」「値下がりした物件はないか」とポータルサイトを物色されている方もいます。

こうした購入検討者は、自分の希望条件に合う物件を頭の中にインプットしているものです。そのため、売り物件は売り出し開始当初が最も注目度が高い時期といえます。

この時期に相場を大きく上回る金額で売りに出してしまうと、購入検討者の候補から外れてしまいます。それだけではなく、相場から著しく乖離した金額に不信感を抱かせてしまう可能性も。こうなってしまうと、多少値下げしたところで「なにかあるのでは」「売主に強いこだわりがあるのでは」という印象は払拭できません。

「チャレンジ」は期間を決めて

市況が良く、目立った競合物件もないタイミングであれば「チャレンジ」することも悪くないでしょう。チャレンジとは、あえて適正価格より高めの金額で売り出すことを指します。

チャレンジ価格で売り出す場合は「売り出し開始から2週間だけ」など、あらかじめ期間を決めることをおすすめします。これは「高値物件」という印象が定着してしまうことを避けるためです。また、適正価格から2割や3割も高い金額で売り出すことはおすすめできません。

たとえば、同じマンション内で、自分の部屋より広い最上階の部屋が4,000万円で売り出されている中、4,000万円やそれを上回る金額で売り出すのは得策ではありません。もちろん、条件が良い物件がなんらかの事情で安く売り出している可能性もあるため一概にはいえませんが、相場を逸脱しない範囲でチャレンジするのが賢明でしょう。

売り出し価格の設定は慎重に

不動産は、売り出し開始当初が最も注目される時期。この時期に「優良物件」という印象を与え、購入検討者の候補に入れることが大切です。候補に入れば、その後の値下げの効果も高まります。