今や3組に1組は離婚する時代。離婚によって家を売却される方も決して少なくありません。家を売るかどうかで悩んでいる方もいらっしゃることでしょう。ここでは、離婚による不動産売却に際して知っておくべき3つのポイントを解説します。
MOKUJI
持ち家は、夫の単独名義、あるいは夫婦の共有名義となっているのが一般的です。家を売らないことを選択する理由の多くは「妻子が住み続ける」ため。しかし、夫名義や夫婦の共有名義の家に妻子が住み続けるとなると、ローンの名義人と居住者が異なる状態になってしまいます。
この状態で万一、ローンの返済が滞ってしまえば、家に住んでいる妻子は強制退去を迫られるおそれがあります。離婚時に「ローンを必ず返済する」と取り決めをしたとしても、離婚後に新たな家族ができたり、怪我や病気で働けなくなったりすることで返済が止まってしまう可能性も考慮する必要があります。
公正証書で約束したとしても、不測の事態に100％備えられるわけではありません。公正証書には高い証明力があるものの、現実問題として住宅ローンの返済がわずか数ヶ月でも滞れば金融機関の督促が入ります。また、差し押さえられる給与がなければローンの返済はできません。
「居住者とローンの名義人が違うことが問題ならローン名義を変えればいい」と考えるかもしれませんが、ローン名義を変えることは容易ではありません。
まず、融資は金融機関と債務者の契約のうえに成り立っているため、基本的に名義人を変えることはできず、名義を変えるなら住宅ローンの借り換えが必要です。借り換えに際しては、改めて新たな債務者が審査を受けることになります。妻子が住み続けるとなれば、妻に相応の収入と信用がなければ融資審査には通りません。
結婚生活で夫婦が共に築き上げた財産は、離婚時に分与の対象となります。とくに自宅などの不動産は、主要な分与対象資産となることが一般的です。不動産は現物での分割が難しい性質上、売却して現金化するケースが多く見られます。
離婚による財産分与は、夫婦で築いた財産を2分の1ずつ分けることが基本原則です。住宅ローンの債務者が夫であったとしても、家は夫婦共同の財産と考えられるため、売却後の利益についても2分の1ずつ分けることが原則となります。
ただし、これはあくまで「原則」であり、夫婦間の合意により、異なる割合での分与も可能です。たとえば、財産分与において下記のようなことが考慮されるケースもあります。
重要なのは、財産分与は夫婦間の合意に基づいて成立するという点です。話し合いが難航する場合は、弁護士などの専門家による支援を検討することが望ましいでしょう。
財産分与は、離婚の成立をもって請求できるものです。ただし、財産分与の請求権は離婚成立から2年以内。不動産売却および財産分与に関する協議は、離婚前から進めておくことが推奨されます。
離婚に伴う不動産売却では、ローン残債以上で不動産が売れないケースも少なくありません。売却金額がローン残債を上回る「アンダーローン」の場合は問題なく売却できますが、ローン残債が売却金額を上回る「オーバーローン」の場合は、次のような方法で売却する必要があります。
オーバーローンであっても、自己資金などで補填して住宅ローンを完済できれば不動産は売却できます。基本的にマイナスの資産は財産分与の対象外となりますが、これもあくまで「原則」です。自己資金を補填する場合は、どちらが負担するか話し合って決める必要があります。
自己資金などを補填して住宅ローンを完済できない場合は「任意売却」で不動産を売却する必要があります。任意売却とは、金融機関に特別な許可をもらって行う不動産売却です。本来、住宅ローンを完済しないと不動産に設定されている抵当権は抹消できませんが、任意売却なら住宅ローンを完済せずとも抵当権が抹消され、不動産を売ることができます。
ただし、残った債務は売却後も返済していく必要があります。債務を返済していくのは債務者となりますが、財産分与で債務を考慮するかどうかについても当人たち次第です。
離婚に伴う手続きには、多くの重要な決断が求められます。とくに不動産の売却が加わると、負担が大きくなります。弊社は、弁護士と連携して不動産売却を進めていくことも可能です。離婚による不動産売却は、住宅ローン残債および査定額を知ることがファーストステップとなります。まずは無料査定からお気軽にご相談ください。
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