不動産の査定方法は、次の3つに大別されます。
3つの査定方法は、基本的に物件種別に応じて使い分けられます。ご所有の不動産がどのように査定されるかを知っておくことで、査定結果の理解が深まり、売り出し価格の設定時に役立つはずです。
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原価法とは、対象不動産の再建築費用から経年減価を考慮して価格を算定する査定方法です。 あくまで目安ではありますが、木造住宅の場合は築10年で価値が半減し、築20年でほぼ残存価値がなくなるといわれています。
ただ近年は、築年数だけで価値が計られないケースも増えてきました。査定時には、リフォームや住宅性能、施工会社なども考慮されます。
取引事例比較法は、条件が類似している不動産の実際の取引価格を参考にして査定する方法です。 たとえば、マンションであれば同じマンションの別の部屋の取引価格、土地であれば近隣の周辺環境や接道状況が類似する土地の成約平米単価などを比較しながら査定額を算出します。
収益還元法とは、不動産の持つ収益性から価値を算出する査定方法で、さらに以下の2つの方式に分かれます。
3つの査定方法は、不動産を査定する「基礎」に過ぎません。実際の査定では、市況や個々の不動産の状況などが考慮されるため、その見立ての違いから各社の査定額には差が生じるのです。
また、中には意図的に高い査定額を提示して「高預かり」をしようとする不動産会社も存在します。高預かりする不動産会社の目的は、高額査定で興味を引き、媒介契約を締結するためです。不動産会社にとって、媒介契約は仲介手数料を受領するための第一歩となる大事な工程です。高預かりは、売主の利益以上に自社の利益を優先する悪質な不動産会社による行為と覚えておきましょう。
査定額は、決してその金額で売れることが保証されているわけではありません。そのため、査定結果の中で見るべきは査定額以上に査定の「根拠」です。
たとえば、主に取引事例比較法で査定されるマンションの場合は、どの事例を参考にするかによって査定額には差が生じます。とくにマンション市況は近年、大きく変動しているため、参考にする取引事例が古い場合は、今の市況に合致しない査定結果になってしまっている可能性もあります。また、一戸建ての建物部分についても、一昔前のように単に築年数だけで評価していては、物価が上がっている昨今の市況に見合わない査定額が算出されるおそれがあります。
査定に市況や物価の変化が反映されているかに加え、どういった方法で販売していくかという「戦略」も見るようにしましょう。不動産の売れるスピードや金額は、売り方一つで大きく変わってきます。しっかりとターゲットを設定し、そのターゲットに合った販売方法を提案してくれるかどうかも、不動産会社の力量を見極めるうえでのポイントの一つです。
売却査定は無料のため、気軽に依頼する方も多いかもしれません。しかし、査定は不動産を好条件で売るための最重要工程といっても過言ではありません。査定額の高さ以上に大切なのは、精度の高さです。3つの査定方法はあくまで基礎。査定額の根拠に納得できるかどうかで不動産会社を選びましょう。
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