土地の売却で「手残り」を増やす方法は？

土地売却で必ず発生する諸費用

不動産売却時に必ず発生する基本的な費用は以下の通りです。

主な諸費用の目安

項目	金額
仲介手数料	売買金額×3%+6万円（税別）が上限
印紙税	売買金額に応じて5,000円〜6万円程度

電子契約を利用すれば印紙税は非課税になりますが、買主の同意と環境整備が必要なため、まだ広く普及していません。したがって、売買金額の3〜4%程度の基本諸費用は必須と考えておくべきでしょう。

土地売却で発生する可能性のある追加費用

解体費用

築年数が経過した建物は資産価値がなく、土地としての売買になることが多いです。場合によっては、古家付きでは買い手がつかず、売主負担で建物解体が必要なケースもあります。

解体費用は敷地面積だけでなく、道路状況や建物構造によって変わりますが、木造住宅の場合は1坪あたり4〜5万円が目安です。一般的な住宅なら100万円以上の費用を見込んでおくべきでしょう。

測量費用

境界が未確定でも登記簿上の面積で売買は可能ですが、境界不明の土地は買主から測量を求められたり、不明確さから売却価格が下がったりするリスクがあります。

境界確定測量には、土地の広さや形状、隣地数により異なりますが、最低でも30万円程度かかります。また、測量には隣接地権者の立会いが必要で、隣地が所有者不明物件やマンションの場合、時間がかかる点に注意が必要です。

譲渡所得税（所得税・住民税）

土地売却で利益（譲渡所得）が発生した場合、課税対象となります。計算方法は以下の通りです。

譲渡所得 = 売却額 −（取得費＋取得経費＋売却経費）

譲渡所得への税率は、所有期間によって以下のように異なります。

所有期間	税率
5年以下	39.63％（所得税30.63％・住民税9％）
5年超	20.315％（所得税15.315％・住民税5％）

土地売却で手残りを増やすための方法

現状有姿での売却交渉

建物の解体や確定測量は、法律で定められた売主の義務ではありません。これらは取引条件の一つなので、交渉や買主選定によって条件から外すことも可能です。

ただし、解体や測量なしでは売却が困難になったり、長期化したりする可能性があります。諸費用削減を優先するあまり売れなければ本末転倒です。

建物解体は契約締結後が有利

どんなに古い建物でも、売却活動前の解体は避けるべきです。理由は、固定資産税・都市計画税が大幅に上昇してしまうからです。

住宅用地には以下の税軽減措置があり、建物解体によりこの特例が適用されなくなると、売却までの期間の税負担が増加します。

住宅用地の区分	固定資産税課税標準額	都市計画税課税標準額
小規模住宅用地 （200㎡以下の部分）	6分の1	3分の1
一般住宅用地 （200㎡を超える部分）	3分の1	3分の2

解体費用負担が必要な場合も「解体更地渡し」特約を付けて契約後に解体すれば税負担増加を最小化できます。

税控除特例の活用

自宅売却で発生した譲渡所得には、以下のような特例があります。

• マイホーム特例（3,000万円特別控除）
• 軽減税率の特例

ただし、これらの特例適用には居住終了から3年を経過する年の12月31日までに売却し、家屋解体の場合は解体日から1年以内に売買契約締結という条件があります。譲渡所得が発生する土地の売却では、これらのタイミングに注意しましょう。

土地の売却は専門家に相談を

土地売却では通常の諸費用に加え、解体費や測量費、譲渡所得税などが発生する可能性があります。これらを抑制するには売却方法、タイミング、税控除活用の検討が必要です。ただし、解体や測量を避けることで売却が長期化すれば、かえって不利益になることもあります。

重要なのは、単に諸費用だけでなく、売却期間、売却価格、課税額などを総合的に考慮し、最適な条件で売却することです。最適な売却方法は一概には言えません。物件状況、売主の希望、市場動向などを総合的に判断する必要があるため、不動産専門家と相談しながら進めることをおすすめします。