マイホームの売却で「譲渡所得」が出た場合は、所得税・住民税（譲渡所得税）が課されます。譲渡所得は簡単にいえば売却益を指しますが、購入時の金額と売却金額の差額ではありません。こちらでは、譲渡所得の計算方法や税率とともに、マイホームの売却で利用できる控除特例を紹介します。
MOKUJI
譲渡所得税が課されるのは、以下の算式で譲渡所得がプラスになった場合に限られます。
譲渡所得＝売却金額 − 取得費 − 譲渡費用
取得費とは、不動産の購入時にかかった費用です。購入代金に加え、購入時に支払った手数料やリフォーム費用なども取得費に含まれます。
建物については、減価償却相当額を差し引きます。減価償却とは、経年によって減価していく価値を経費として計上する会計処理。マイホームの減価償却費は、以下の算式で計算します。
減価償却費＝建物の取得価額 ×0.9 × 償却率 × 経過年数（所有期間）
| 建物の構造 | 償却率 |
|---|---|
| 木造 | 0.031 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造 | 0.015 |
| 軽量鉄骨造 骨格材が4mm超 | 0.020 |
| 軽量鉄骨造 骨格材が3mm超4mm以下 | 0.025 |
| 軽量鉄骨造 骨格材が3mm以下 | 0.036 |
購入時の売買契約書を紛失するなどして取得費用がわからない場合は、売却金額の5％を取得費として計上します。たとえば、3,000万円で売却した不動産なら5％にあたる150万円が取得費用となります。多くの場合、本来の取得費用より低くなり、結果として譲渡所得が増えてしまうため、譲渡所得税を抑えるにはできる限り購入費用がわかる書類を見つけ出すことが大切です。
譲渡費用は、不動産の売却のためにかかった費用です。具体的には、仲介手数料や測量費、印紙税などを指します。
譲渡所得にかかる税率は、売却した不動産を所有していた期間によって次のように異なります。
| 所得税率 | 住民税率 | |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得所有期間5年以下 | 30.63％ | 9％ |
| 長期譲渡所得所有期間5年超 | 15.315％ | 5％ |
なお、ここでいう所有期間とは、不動産を売却した年の1月1日時点の所有期間を指します。
マイホームの売却で譲渡所得が出ても、次のような特例が適用できれば大幅な控除が可能です。とくにマイホームの売却は優遇されているため、税額をゼロとできる可能性があります。
一定の要件を満たした自己居住用の不動産の売却で出た譲渡所得は、所有期間に関係なく、最大3,000万円が控除されます。相続した不動産であっても、自身が住んでいれば対象です。
【主な適用要件】
適用条件などの詳細および最新の情報は、国税庁のサイトをご確認ください。
所有期間が10年を超えるマイホームで、3,000万円特別控除を適用してもなお譲渡所得が控除しきれない場合は、長期譲渡所得の税率より低い軽減税率の適用が受けられます。
【軽減税率】
適用条件などの詳細および最新の情報は、国税庁のサイトをご確認ください。
一定の要件を満たしたマイホームの買い換えでは、譲渡所得税を将来に繰り延べることができます。非課税になるわけではありませんが、買い換え先の住まいを売却しない限り課税されません。
【主な適用要件】
適用条件などの詳細および最新の情報は、国税庁のサイトをご確認ください。
譲渡所得の計算をして算出された値がマイナスになった場合は「譲渡損失」が発生しているため、譲渡所得税は課されません。しかし、次のような特例を適用することで節税できる可能性があります。
「損益通算」とは、不動産の売却によって生じた損失を給与所得などその他の所得と相殺して控除することを指します。1年間で控除しきれなかった場合は「繰越控除」によって翌年以後3年間にわたって控除が可能です。
適用条件などの詳細および最新の情報は、国税庁のサイトをご確認ください。
譲渡所得が発生した場合は、売却した翌年に確定申告をする必要があります。各種控除特例の適用を受ける場合にも、確定申告が求められます。税額の計算や確定申告にご不安がある場合は、税務署や税理士に相談しましょう。
ご来店予約やメールでのお問い合わせもこちらから
不動産査定AIが即査定額をお答えします
騙されてるかも？