購入時の金額がわからないと税額が上がる⁈ 「みなし取得費」とは？

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は以下の計算式で算出されます。

譲渡所得＝売却金額 − 取得費 − 譲渡費用

• 取得費：不動産の購入代金および取得にかかった費用から建物の減価償却費を差し引いた金額
• 譲渡費用：不動産の売却にかかった費用

ここで重要なのが取得費（購入価格）の証明です。購入時の契約書等の証明書類がない場合、税務上は「売却金額の5%で取得した」とみなされ、結果として高額な課税につながる可能性があります。

購入金額が「わかる」「わからない」で税額はこれだけ変わる！

例として、3,000万円で購入し、10年後に5,000万円で売却した土地のケースで購入金額がわかる場合とわからない場合とで税額を比較してみましょう。なお、売買時の諸経費は各3%と仮定します。

【取得費を実額で計算できる場合】 
譲渡所得は1,760万円（5,000万円 − 3,090万円 − 150万円）となります。

【取得費が不明で概算取得費（5%）となる場合】 
譲渡所得は4,600万円（5,000万円 − 250万円 − 150万円）と大幅に増加します。

税率は、所有期間によって以下のように異なります。

	所得税率	住民税率
短期譲渡所得所有期間5年以下	30.63％	9％
長期譲渡所得所有期間5年超	15.315％	5％

上記の例で計算すると、取得費がわかる場合の税額は約358万円、概算取得費の場合は約935万円と、その差は500万円以上にもなります。

「市街地価格指数」で取得費を計算できる？

取得費の証明書類がない場合の代替策として「市街地価格指数」の活用が認められた判例があります。市街地価格指数とは、日本不動産研究所が地価の推移を表すために半年ごとに公表している地価を指数化したものです。

ただし、市街地価格指数の活用が認められなかった判例も見られるため、すべてのケースでこの方法が認められるわけではありません。適用の可否は個々の状況によって判断されます。

節税対策のポイント

譲渡所得税の負担を軽減するには、まず購入時の書類を適切に保管することが重要です。また「3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」といった控除制度を適用することで、節税できるケースもあります。

税金対策は個々の状況により異なるため、専門家への相談をおすすめします。弊社では、提携税理士のご紹介も可能ですので、不動産売却に関する税金にご不安がある方もお気軽にお問い合わせください。