はじめに：そもそも「住宅ローン減税」ってどんな制度？

マイホーム購入を検討し始めると、必ず耳にするのが「住宅ローン減税（正式名称：住宅借入金等特別控除）」です。
住宅ローン減税を一言でいうと、「住宅ローンを組んで家を買うと、毎年納めている税金(所得税・住民税)が最大13年間にわたって戻ってくる制度」です。

仕組みはとてもシンプル！

• 毎年戻ってくる金額 ＝ 年末時点のローン残高 × 0.7％
  （例：年末のローン残高が3,000万円なら、3,000万円 × 0.7％ ＝ 年間21万円 が税金から控除されます）

令和8年度の税制改正で、このお得な制度が2030年の末まで、５年間延長されました！
さらに今回の改正では、「子育て世帯・若者夫婦世帯への優遇」や、「省エネ性能が高い中古住宅の大幅な拡充」といった嬉しいポイントが盛り込まれています。

💡表を見る前に！「借入限度額」ってどういう意味？

これからご紹介する表に出てくる「借入限度額」とは、お金を借りられる上限ではなく、「0.7％の減税計算の対象になるローンの上限額」のことです。
たとえば、借入限度額が「3,500万円」の住宅を買い、実際には4,000万円のローンを組んだ場合でも、減税の計算に使われるのは上限である「3,500万円（年間最大24.5万円）」までとなります。
つまり、「借入限度額が高い住宅＝たくさん減税を受けられる住宅」ということです！

それでは、新築と中古それぞれの基準を見ていきましょう。

[1]新築＆買取再販住宅は、「省エネ性能」と「子育て世帯への優遇」がカギ

まずは「新築住宅」と、不動産会社が中古物件を買い取ってリノベーションし販売する「買取再販住宅」の基準です。
どちらも「断熱性などの省エネ性能が高い家」ほど借入限度額が高く設定されています。
さらに子育て世帯・若者夫婦世帯には限度額が上乗せされます。

※1 子育て世帯：19歳未満のお子様がいる世帯 ／ 若者夫婦世帯：ご夫婦のどちらかが40歳未満の世帯（入居する年の12月31日時点）。
※2 【新築の注意点①】 新築の「③省エネ基準適合住宅」は、2028年（令和10年）以降に入居する場合、原則として減税の対象外となります（買取再販住宅は2028年以降も対象）。
※3 【新築の注意点②】 新築住宅の場合、省エネ基準を満たさない「④その他の住宅」は減税が受けられません（0円）。

[2]今回の改正の目玉！既存(中古)住宅は、控除期間が「13年」に大幅拡大！

新築と中古で迷われている方にぜひ知っていただきたいのが、今回の改正で最も大きく前進した「中古住宅の優遇拡充」です！

これまで中古住宅の減税期間は一律「10年間」、借入限度額は最大でも「3,000万円（最大210万円控除）」まででした。
しかし2026年からは、省エネ性能が高い中古住宅の控除期間が「10年→13年」に伸び、さらに子育て世帯等への上乗せ（最大4,500万円）も新しくスタートしました！

初めてでもわかる！中古住宅を選ぶ「3つの大きなメリット」

• 「②ZEH水準」や「③省エネ基準」なら、新築と減税額がまったく同じ！
  [1]の新築の表と比べていただくと分かるとおり、②ZEH水準と③省エネ基準適合住宅については、新築と中古で借入限度額・期間（13年）に差がなくなりました。
  性能の良い築浅中古物件などを検討する方には大きな追い風です。
• 「④一般の中古住宅」でも、最大140万円の減税が受けられる安心感！
  「築年数が経っている普通の中古住宅だと、減税は受けられないの？」と心配される方もご安心ください。
  新築は省エネ基準未満だと「0円」ですが、中古住宅なら省エネ証明書がない一般の住宅でも「借入限度額2,000万円・10年間（最大140万円）」の減税が受けられます！
  （※昭和57年［1982年］1月1日以降に建てられた新耐震基準の住宅であれば原則対象です）
• リノベ済みの「買取再販住宅」なら、さらに新築枠へランクアップ！
  中古物件の中でも、不動産会社が買い取って綺麗にお直し（リノベーション）して販売する「買取再販住宅」は、[1]の「新築と同じ基準（最大5,000万円）」が適用されます。
  また、もし省エネ基準未満だった場合でも、一般の中古住宅と同じ「2,000万円・10年」の枠が使えるため非常に安心です。

[3]家探しを始める前に！知っておきたい3つのチェックポイント

最後に、新築・中古を問わず、住宅ローン減税を使うために押さえておきたい注意点を3つにまとめました。

👆チェック①：省エネ性能を証明する「公式な証明書」が必要（特に中古は事前確認！）

表の①〜③の省エネ区分（13年控除）を受けるには、「住宅省エネルギー性能証明書」や「建設住宅性能評価書」といった書類を税務署へ提出する必要があります。
新築ではあらかじめ用意されていることが多いですが、中古住宅は売主様が証明書を持っていないケースも多いため、「引渡し前に建築士等の調査で証明書を発行できるか」を契約前に不動産会社へ確認することが大切です。

👆チェック②：家の広さ（床面積）は「40㎡以上」からOK！

対象となる家の広さが、これまでの50㎡以上から「40㎡（約12畳×3部屋分）以上」に緩和されたため、コンパクトな一戸建てやマンションでも使いやすくなりました。
ただし、子育て世帯等の上乗せ枠を使う場合や、年収(合計所得金額)が1,000万円を超える年は「50㎡以上」が必要です。
また、マンションの広さはパンフレットの面積ではなく、少し狭く表記される「登記簿（とうきぼ）上の面積」で判定されるため、ギリギリの場合は不動産会社に確認しましょう。

👆チェック③：災害リスクが高い地域（レッドゾーン）の「新築」は対象外に

2028年（令和10年）以降に入居する場合、土砂災害特別警戒区域などの「災害レッドゾーン」に新しく家を建てる（新築購入する）場合は原則として減税の対象外となります（※すでに建っている中古住宅の購入や、建替えは引き続き対象です）。
なお、草加市・八潮市には、急傾斜地の崩壊や土石流などを対象とする土砂災害警戒区域（イエローゾーン）および土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の指定箇所はありませんのでご安心ください。
※市全体的に平坦な地形であり、山地、がけ地といった土砂災害を引き起こす要因となる地形が存在しないためです。

[4]住宅ローン減税変更点＜早見表＞

難しい条件チェックや減税額の計算は、プロにお任せください！

2026年以降の住宅ローン減税は、「省エネ性能が高い家ほどたくさん税金が戻ってくる」仕組みになり、特に中古住宅のメリットが大きく広がったのが特徴です。

とはいえ、初めてのマイホーム探しで
「この物件はどのランク？」
「自分たちの年収や借入額だと、実際にいくら税金が戻ってくるの？」
という疑問をご自身で調べるのは大変ですよね。

• 「気になっているこの物件が、どの減税ランクになるか調べてほしい！」
• 「新築と中古で、月々の支払いや戻ってくる税金を比較してみたい！」

という方は、ぜひお気軽にセンチュリー21 草加市民ハウジング 草加西口店までご相談ください！
不動産のプロがお客様の家計に合わせた一番お得な資金計画を分かりやすくご提案いたします。

草加・川口・八潮エリアの一戸建て・マンション・土地の購入は
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