住宅ローン、金利が0.1%違うだけで総返済額はこんなに変わります【2026年最新】

📝日銀利上げ時代に知っておきたい「金利0.1%の重み」
「たった0.1%の差でしょ？」と思っていませんか？
実は数十万〜数百万円の差になることも！
今の金利環境とあわせて解説します。

まず知っておきたい！2026年8月の金利事情

📢 日銀が2026年6月に政策金利を1.0%へ引き上げ！
1995年9月以来、約31年ぶりの高水準です。これにより住宅ローンの金利も上昇局面に入っています。

金利タイプ	2026年8月の水準	前月比
変動金利（主要銀行・最優遇）	0.9〜1.2%台	一部引き上げ
10年固定金利（主要銀行）	3.0〜3.6%台	↑ 引き上げ
フラット35（全期間固定）	3.29%	↑ +0.15%（過去最高水準）

変動と固定（フラット35）の金利差は約2.2%にまで広がっています。
この差が、総返済額にどれほどの影響を与えるのか——今回は具体的な数字で見ていきましょう。

「たった0.1%」の差、実際はいくら違う？

まずは変動金利のなかでの「0.1%の差」を見てみましょう。
条件：借入3,000万円・返済期間35年・元利均等返済

金利	毎月返済額	総返済額	利息総額
0.9%	83,295円	34,983,809円	4,983,809円
1.0%	84,686円	35,567,998円	5,567,998円
1.1%	86,091円	36,158,230円	6,158,230円
1.2%	87,511円	36,754,488円	6,754,488円

0.1%の差ごとに総返済額は…

約58〜60万円の差！

毎月の返済額では約1,400〜1,420円の差ですが、35年間積み重なると大きな金額になります。

変動〜固定まで、金利帯別に比べてみると？

同じ条件（借入3,000万円・35年）で、今の市場で現実的な金利帯を並べてみましょう。

金利	想定場面	毎月返済額	総返済額	1.0%との差
1.0%	変動（現在低水準）	84,686円	35,567,998円	基準
1.5%	変動（上昇想定）	91,855円	38,579,239円	+約301万円
2.0%	変動（大幅上昇）	99,379円	41,739,109円	+約617万円
3.0%	固定（10年固定相場）	115,455円	48,491,124円	+約1,292万円
3.29%	フラット35（2026年8月）	120,365円	50,553,219円	+約1,499万円

⚠️ 変動1.0%とフラット35（3.29%）を比べると、総返済額の差はなんと約1,499万円！
毎月の返済額でも約35,679円の差があります。
これは年間で約42万円、35年間でこれだけの差が生まれます。

総返済額をグラフで見てみよう

（借入3,000万円・35年・元利均等返済）

今後の金利はどうなる？気になる見通し

📈 変動金利の見通し 日銀は利上げスタンスを堅持しており、 年内にあと1〜2回の追加利上げ が予想されています。 2026年内の変動金利は 1.25%程度まで上昇する 可能性があります。 2026年10月以降に金利引き上げを 反映する銀行が増える見込みです。

📊 固定金利の見通し 長期金利（10年国債利回り）は 2026年に入り上昇基調が続いています。 フラット35は2026年8月に 2018年以来の最高水準（3.29%） を更新。 固定金利はしばらく高水準での 推移が続く見通しです。

まとめ：金利選びで押さえておきたい3つのポイント

※本記事のシミュレーションは借入3,000万円・返済期間35年・元利均等返済・ボーナス払いなしの条件で試算したものです。実際の返済額は金融機関・審査結果・諸費用等により異なります。
※金利は2026年8月時点の参考値です。最新情報は各金融機関にご確認ください。
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の金融商品の推奨を行うものではありません。

「自分の場合はどうなる？」を一緒に試算しましょう

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